租金大降30%～40%！北京写字楼空置率创10年新高，租金也创5年新低，未来市场如何分化？
作为全国具有指标意义的市场，北京写字楼市场走势备受各方关注。券商中国记者日前多方了解到，受新冠肺炎疫情影响，二季度，中小企业退租或缩减面积现象明显，北京甲级写字楼市场空置率创10年新高，平均租金则为5年低点，部分乙级写字楼的租金甚至较去年大降30%～40%。
从三季度来看，租金跌幅有所缩窄，市场已经趋稳复苏。多位业内人士对北京写字楼市场未来走势持乐观预期。
空置率创10年新高，租金大幅下降
仲量联行的统计数据显示，二季度，北京全市甲级办公楼市场活跃度“减半”，空置率升至14.0%，创出10年来的新高。同时，平均租金却大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以来的低点。据戴德梁行统计，北京五大核心商圈中，丽泽金融商务区受目前高空置率的影响，租金环比降幅最大，高达13.3%，其次为燕莎和中央商务区，租金分别环比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金环比也都有所下降，范围区间在2%-4%之间。
“今年的价格都比去年便宜，国贸附近的写字楼一般都降了两三块钱（每天每平方米，下同），特别是财富中心、万通中心，建外SOHO等租金降幅特别大，比往年降了百分之三四十。比如建外SOHO有的最高峰时租金到9块5，现在6块5就能租，有的特价房5块多就能租。”中央商务区（CBD）商圈某房地产经纪公司的服务顾问李明（化名）对券商中国记者说。
对于租金大降的原因，李明告诉券商中国记者，整个国贸空房太多了，今年受疫情影响经济都不太好，各个行业都受影响，受影响最大的是中小企业，为节省成本以大换小或从高档换低档了，有的甚至经营不下去直接关了。“比如去年用2000平方米的，今年裁员50%，办公面积也缩减到1000平方米；有的现在租2000平方米是8块钱（每天每平方米，下同），从东三环换到东四环那边同样面积的租金是4块钱。今年换房较多的都是中小企业，全都是为缩减成本。”他说。
谈到影响最大的行业企业，李明对券商中国记者说：“我们这边能直接反映出来，以大换小的、关门的基本都是教育、旅游、做国外项目合作的企业，做教育的上半年基本上没有任何收入，再加上员工工资、房租等各项成本，它根本扛不住。另外，今年机票那么便宜，上半年都是能不出去就不出去，做旅游的尤其是做海外旅游的企业，根本到现在都不行。”
（北京CBD商圈写字楼，张达摄）
为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失，写字楼的业主们为租户提供的优惠最直接的就是减租金。不过，与小企业主居多的乙级写字楼相比，部分大开发商的甲级写字楼的空置率相对不那么高，租金也没怎么降。
CBD商圈某高档写字楼的租赁主管告诉券商中国记者：“租金优惠要看企业资质，资质好的如世界500强或A股上市公司，可能优惠还可以，如果资质一般，租金得500块（每平方米每月）以上了。我们的客户基本都是世界500强企业，比较稳定，所以我们的空置率不高，最近新签了两个大企业都是好几千平米的，另外还有一个大企业扩租了一千平米。”
除了退租和缩减面积的企业，也有不少扩租需求的企业。CBRE世邦魏理仕研究部主管孙祖天接受券商中国记者采访时表示，从二季度看，科技行业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势。因为受疫情影响，线上办公、娱乐、游戏都是利好的，一些头部企业在扩张。
三季度市场趋稳，业内对未来市场走势预期乐观
不过，从三季度的情况来看，北京写字楼市场较二季度有所好转。
“这两个月租房客户挺多的，房子也租的挺快。今年租金便宜，但是如果等过了年再找房子，租金肯定就涨上去了”李明对券商中国记者说。
孙祖天也对券商中国记者表示，目前看，总体成交量比上季度有回升，来源还是以金融和科技企业为主。同时，租金跌幅比上季度缩窄了，市场已经趋稳复苏了。
对于三季度市场比二季度稳定，租金降幅减小的原因，戴德梁行北中国区研究部主管魏东接受券商中国记者采访时表示，二季度市场租金下降的比较厉害，主要也是受疫情的影响，整体市场的需求一下子变得特别疲软，租户的一些扩张需求或者搬迁的需求全都没有了，有很多原来有搬迁需求的，后来都改成续租了，所以整体市场的活跃度下降的非常明显，这就导致业主方变得非常恐慌，所以出现主动降价、有一些灵活的政策，在租赁条件方面松动的非常明显。以前业主更重视租金水平，现在更重视现金流，所以租金会多打点折保证项目入驻率。但是到三季度，整体市场已经趋于稳定，需求也有所上升，市场处于从疫情这个突发事件过后、市场剧烈震荡之后的稳定期，所以租金下降的幅度就变小了。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东也对券商中国记者表示，目前市场比二季度稳定了，租金降幅减小了。
魏东进一步对券商中国记者分析，二季度市场租金下降的比较厉害，主要也是受疫情的影响，整体市场的需求一下子变得特别疲软，租户的一些扩张需求或者搬迁的需求全都没有了，有很多原来有搬迁需求的，后来都改成续租了，所以整体市场的活跃度下降的非常明显，这就导致业主方变得非常恐慌，所以出现主动降价、有一些灵活的政策，在租赁条件方面松动的非常明显。以前业主更重视租金水平，现在更重视现金流，所以租金会多打点折保证项目入驻率。但是到三季度，整体市场已经趋于稳定，需求也有所上升，市场处于从疫情这个突发事件过后、市场剧烈震荡之后的稳定期，所以租金下降的幅度就变小了。
值得注意的是，尽管受疫情影响北京写字楼市场受到较大冲击，但是多位业内人士认为疫情并不是市场疲软的根本原因，并且对北京写字楼市场未来走势持乐观预期。
“根据我们的观察，早在去年底，办公楼租金下调和空置率上浮的趋势就已经开始显现。只不过，疫情加剧了经济增速放缓而导致的供求关系变化。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“我们相信，在科技、医疗、金融等受益于疫情的新兴产业所带来的动能需求的助推下，北京办公楼市场最快在2021年底就将企稳。”
仲量联行将北京市办公楼租赁需求划分为三大类别——基石需求、动能需求和从动需求。据其统计，2019年受宏观经济下行压力凸显、中美贸易摩擦升级等因素影响，动能需求对北京办公楼市场的拉抬作用日趋乏力，当年的净吸纳量还不到10万平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同时，租金也停止了逐年增长的脚步，甚至首次录得4.0%降幅。
仲量联行华北区研究部总监米阳预计，因新冠肺炎疫情，今年的净吸纳量将降至7.5万平方米，但当前市场所面临的压力仍在可以承受的范围之内。米阳进一步解释道：“在参与调研的业内人士中，只有30%将市场下行归结于疫情，超过六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响。但我们必须要清楚地看到，在北京市场上，半数以上的需求都是由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的‘基石需求’，此类需求风险度低、稳定性高，足以对市场形成有力支撑，保证市场在相对平稳的区间内运行。”
戴德梁行也指出，受经济的下行压力、上升的空置率，以及尚未完全复苏的租赁需求影响，预计下半年市场租金水平仍将继续面临下行压力。但未来两年，随着经济和租赁需求的回暖，写字楼市场将逐步进入复苏轨道。而北京作为第三产业最为发达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下，写字楼市场前景也将保持乐观。
